Iris

Laat je ouders 6% huur betalen. Minder accepteert de fiscus niet!

Door een wijzing in fiscale regels is het al een paar jaar niet meer fiscaal interessant om je huis op naam van je kinderen te zetten. Bij jouw overlijden moeten de kinderen namelijk gewoon erfbelasting betalen over de waarde van de woning op dat moment.

De reden hiervoor is dat jij het “genot hebt gehad” van die woning gedurende je leven en dat dit genot is ontstaan door een overeenkomst met je kinderen.

Ouders/kind overdrachten uit het verleden worden ook belast / Oplossing
Omdat deze regeling ook geldt voor overdrachten ouders/kind van jaren terug, is er de laatste jaren gezocht naar een oplossing. En die is gevonden.

De kinderen kunnen dan “het genot” van de ouders afkopen (dat wil zeggen dat zij van hun ouders de rechten van gebruik en bewoning kopen). Weliswaar moeten de kinderen dan overdrachtsbelasting betalen, maar die is (nu nog) laag met 2%. Dus dat is te overzien.

Om te voorkomen dat de fiscus alsnog concludeert dat de ouders genot hebben, omdat ze juridisch gezien geen recht meer hebben om in “hun” huis te wonen, gaan de kinderen het huis aan hun ouders verhuren.

Huur moet 6% van de WOZ-waarde zijn
Helaas stelt de belastingdienst zich op het simpele standpunt dat er alleen dan geen sprake van genot is, als de ouders hun kinderen met 6% compenseren. Dat wil zeggen dat je als ouder aan je kinderen een huur moet betalen van 6% van de WOZ-waarde. Er gaan zelfs stemmen op dat je als ouder 6% van de WOZ-waarde van het betreffende belastingjaar moet betalen.

Voorbeeld
Op 1 januari 2014 kopen de kinderen hun ouders uit. De WOZ-waarde op de aanslag van 2014 is € 225.000,-. Dan moeten de ouders in 2014 hun kinderen in totaal € 13.500,- aan huur betalen.

In 2015 blijkt de WOZ-waarde volgens de gemeente gestegen te zijn naar € 235.000,-. De ouders moeten hun kinderen dan € 14.100,- aan huur betalen.

De consequentie als je niet minimaal 6% huur betaald: erfbelasting !
Stel nu dat de familie in het voorgaande voorbeeld besluit dat de ouders niet meer hoeven (of kunnen betalen) dan € 13.500,-. Zij denken dat ze geen probleem hebben want dat is 6% van de WOZ-waarde.

Helaas gaat deze redenatie zeer waarschijnlijk niet op. Want € 13.500,- is niet 6% van de WOZ-waarde van 2015. Dus betalen ze in dat jaar maar 5,74% van de WOZ-waarde.

De fiscus hanteert de stelregel dat een klein beetje genot (in dit geval 0,26%) óók genot is. En als de ouders genot hebben gehad, dan wordt het object waarvan zij het genot hadden tot hun overlijden gewoon voor de volle waarde belast met erfbelasting.

Goede raad is niet duurder dan de erfbelasting
Mocht je dus je huis hebben overgedragen aan je kinderen en nooit huur hebben betaald, ga dan eens praten met je notaris. Dat advies kan je geld kosten, maar zal zeker goedkoper zijn dan de maximaal 20% erfbelasting die je kinderen moeten betalen.

Mocht je al huur betalen aan je kinderen, ga dan even zelf aan de keukentafel zitten met de WOZ-aanslagen van de afgelopen jaren. Reken uit wat 6% van de WOZ-waarde is van het betreffende jaar en controleer of je dat bedrag wel aan huur hebt betaald aan je kinderen.

Is dat niet het geval, ga naar je notaris om een “inhaal-betaling” vast te leggen. Je betaalt dan alsnog het verschil tussen wat je had moeten betalen en wat je betaald hebt. Maar dan wel vermeerderd met 6% rente. Want anders heb je nog steeds een (heel klein) voordeel en dus genot gehad.

En dat laatste moet je dus kost wat kost vermijden !

Wil je hierover wat laten weten, stuur dan een mail.

Mr. Ernst Loendersloot
kandidaat notaris te Maastricht
Telefoon 043-3509950

Categories: Blog.