Iris

Koper beschermd door inschrijving van de koopovereenkomst

Gefeliciteerd! Je hebt een huis gekocht. De koopovereenkomst is getekend en door de makelaar naar de notaris gestuurd zodat die de leveringsakte kan opmaken. Jij hebt je financiering geregeld, dus de overdracht kan doorgaan. Kat in het bakkie. Of toch niet?

Wat als blijkt dat de verkoper financiële problemen heeft en er wordt ineens beslag gelegd op het huis? Of de verkoper gaat zelfs failliet voordat de overdracht heeft plaatsgevonden? Oplossing voor deze problemen is inschrijving van de koopovereenkomst bij het Kadaster. In dit artikel leg ik uit hoe dat werkt.

Waarom is inschrijving van de koopovereenkomst handig? 
Sinds 1 september 2003 is het mogelijk om de koopovereenkomst van bijvoorbeeld een woning of bedrijfspand te laten inschrijven bij het Kadaster. Dit is een soort vooraantekening (in notaristaal: “Vormerkung”) die vooraf gaat aan de uiteindelijke akte van levering. Pas bij deze laatste akte gaat de eigendom over van de verkoper op de koper.

Deze inschrijving beschermt de koper tegen enkele gebeurtenissen in de periode tussen de inschrijving van de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht, waarvan de belangrijkste zijn:

  • de verkoper heeft de woning nogmaals verkocht en wil de woning aan de andere koper leveren;
  • het vermogen van de verkoper wordt onder bewind gesteld;
  • de woning wordt verhuurd;
  • er wordt beslag op de woning gelegd;
  • er is sprake van een faillissement of surséance van betaling van de verkoper of de verkoper komt in de schuldsanering terecht.

Voor de periode dat jouw koopovereenkomst is ingeschreven kunnen deze feiten niet aan jou als koper worden tegengeworpen. De verkoper kan dus gewoon de eigendom van de woning aan jou leveren. Mocht je inschrijving verlopen zijn (zie hierna), dan heb je wel last van deze gebeurtenissen.

Hoe wordt de koopovereenkomst ingeschreven? 
Inschrijving van de koopovereenkomst gebeurt door de notaris. Meestal is dit de notaris die ook de uiteindelijke akte van levering passeert. De notaris maakt een registerverklaring (akte) op die bij het Kadaster wordt ingeschreven, met als bijlage de koopovereenkomst waaronder de notaris een speciale verklaring zet. Inschrijving betekent overigens ook dat al jouw gegevens en de details van de koop openbaar worden. Immers, het Kadaster is een openbaar register dat door iedereen geraadpleegd kan worden.

Wanneer kan ik de koopovereenkomst inschrijven? 
Als de notaris de koopovereenkomst heeft opgemaakt, dan kun je deze direct laten inschrijven. Als iemand anders de koopovereenkomst heeft opgemaakt, dan moet je wachten tot de wettelijke bedenktijd (ca. 3 dagen) verlopen is. Mocht je hebben gekocht van iemand die zelf nog geen eigenaar van de woning is, dan kan de koopovereenkomst pas worden ingeschreven als de verkoper zelf de eigendom heeft verworven.

Hoe lang werkt de inschrijving? 
De inschrijving van de koopovereenkomst beschermt de koper in de periode tussen de koop en de eigendomsoverdracht, maar heeft wel een beperkte houdbaarheid. Je bent als verkoper beschermd voor een periode van maximaal 6 maanden vanaf de inschrijvingsdatum bij het Kadaster. Als je bijvoorbeeld met de verkoper hebt afgesproken dat de overdracht pas over 10 maanden plaats vindt, dan is het verstandig goed af te wegen wanneer je de koopovereenkomst laat inschrijven: de eerste 6 maanden of de laatste 6 maanden.

Ga je binnenkort een woning kopen? Informeer dan bij de notaris naar de mogelijkheid om de koopovereenkomst in te laten schrijven. Er zullen overigens wel extra notaris- en kadasterkosten mee gemoeid zijn. Die wegen evenwel niet op tegen de schade als een van de bovengenoemde situaties zich voordoet en je had de koopovereenkomst niet ingeschreven.

Hans-Willem Heetebrij

Dit artikel is eerder verschenen als column in een nieuwsbrief van de KNB.

Goedkoop een inschrijving regelen

 

 

Categories: Blog.